Plus de 20 millions de logements à rénover d’ici à 2050 : le secteur résidentiel représente les deux tiers des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Soit un marché potentiel de 14 milliards d’euros de travaux par an jusqu’en 2050 ! Relevons également que la France émet plus 18,8kg de CO2 par m2 sur le secteur du bâtiment, soit juste derrière l’Allemagne. 

Quels sont les défis de la rénovation énergétique ? Quelles sont les normes qui s’accélèrent dans le milieu ? Nous avions organisé le 19 janvier dernier un webinar sur le sujet, vous pouvez le regarder ici. En attendant, nous avons souhaité relayer dans cet article ce qui en est ressorti.

Le modèle économique de la rénovation énergétique – avec IDF Energies

Rappelons d’abord que le secteur du bâtiment est le premier secteur de consommation d’énergie, le deuxième d’émission de gaz à effet de serre (GES) après les transports, et le premier potentiel de réduction des GES. Le marché est en train de se structurer, et le bâtiment est devenu l’expert référence dans le domaine de la rénovation énergétique. 

Il y a également un enjeu social fort, en plus d’un enjeu environnemental, car en ce moment ce sont 12% de la totalité des ménages français qui sont dans une situation de précarité énergétique. Ils ne peuvent donc pas subvenir à leurs besoins énergétiques de base. Quelles en sont les causes ? Au-delà du revenu du foyer, cela peut être impacté par la mauvaise performance énergétique du logement.

Et enfin, nous avons un enjeu économique car les nouvelles lois impliquent que la France devra dans un avenir proche, réaliser un objectif de 100% du parc et les transformer en bâtiments de basse consommation. Soit une moyenne de 750.000 logements rénovés par an jusqu’en 2050.

Quels bénéfices pour cette rénovation ?

Rappelons d’abord que la copropriété représente 60 % de l’habitat dans la région IDF. 

La bataille pour ces dernières, s’effectue tant au niveau de la performance du bâtiment que de son esthétique. Aujourd’hui certains logements sociaux rénovés font même de l’ombre à des immeubles délabrés, onéreux en énergie ou tout simplement moins modernes. 

Les bâtiments doivent désormais se mettre en conformité avec les futures obligations de rénovation.

Une étude récente des Notaires de France a montré qu’en petite couronne, les appartements ayant les meilleures classes énergétiques se vendent en moyenne 12% plus chers que les appartements situés en bas de classement. Les français mettent la barre plus haut en termes de confort et n’acceptent plus de vivre dans des bâtiments froids… ou trop chaud.

Les freins à la rénovation des copropriétés

La difficulté dans la prise de décision réside dans le fait qu’elle est collégiale : on a un groupe qui doit se mettre d’accord sur la mise en œuvre pour un seul bâtiment. Une fois la décision prise, il faut encore s’occuper de la coordination avec les différents intervenants et réunir les financements (entre autres).

Il faut aussi penser que certaines personnes peuvent se retrouver à financer une rénovation pour laquelle ils n’ont pas voté lors de l’assemblée générale. Le résultat sera que les travaux vont se réaliser dans la méfiance potentielle des intervenants, auront tendance à choisir des programmes de travaux partiels, moins performants et in fine plus chers.

C’est pourquoi des acteurs comme IDF Energies – qui ont déjà accompagné plus de 11.300 logements – proposent de réunir le projet autour d’un interlocuteur unique : un chef de projet qui va piloter toutes les autres ingénieries (ingénierie financière, architecte et ingénieur thermique fluide). Les copropriétés peuvent réaliser une moyenne de 48% d’économie sur leur consommation d’énergie.

Pour les lecteurs de cet article qui n’auraient pas en tête les missions d’architecture et d’ingénierie technique en phase conception, les voici :

  • Concevoir un projet architectural porteur de sens : élaboration de plans, d’intégration 3D, élaboration du Dossier de Consultation d’Entreprises (DCE), puis l’analyse des offres et l’aide à la négociation
  • Concevoir un projet de rénovation énergétique : simuler les différents scénarios d’économie d’énergie, dimensionner les installations, élaboration du DCE pour ensuite analyser et négocier les offres

Comment la France peut passer dans une situation de pays vertueux, énergiquement parlant ?

Il faut d’abord envisager une montée en puissance à 800.000 logements rénovés d’ici 2024, car nous sommes encore loin de réaliser les 750.000 espérés pour pouvoir tenir la courbe annoncée par le gouvernement français. Le plus important est de changer la culture des petits travaux du bricolage, pour passer à la rénovation globale. 

Cette transformation coûte environ 25.000 euros par logement, donc elle fait un peu peur, mais ce que les copropriétés ont encore du mal à calculer c’est qu’en réalisation un seul chantier, on fait de grosses économies d’échelle. Les normes qui évoluent constamment, il faut aussi que côté rentabilité, ce soit plus clair pour tous. 

Chez IDF Energies, ils sont maîtres d’oeuvre et AMO intégrés par exemple. Pourquoi ? Réduire au maximum le nombre d’intervenants pour une meilleure clarté et efficacité sur la rénovation.

Les modes constructifs, la normalisation – avec le groupe Facéa

Pour cadrer un peu, le bâtiment tertiaire (public et privé) représente un milliard de m2 dans l’Hexagone. Cela englobe notamment les lycées et collèges, soit un quart des surfaces bâtiments et un tiers des consommations énergétiques et des émissions à effet de serre du secteur.

AI Environnement a créé la marque Officency, notamment pour aider le secteur tertiaire à se mettre à jour sur le décret dit « tertiaire » ou de « rénovation tertiaire » de l’article 175 de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), qui impose une réduction de la consommation énergétique du parc français. Les objectifs sont de réduire de 40% la consommation d’énergie de référence d’un bâtiment d’ici 2030 et au moins une réduction de 60% d’ici 2050.

Les concernés par la réforme sont nombreux : les gestionnaires, détenteurs ou occupants de bâtiments tertiaires d’une surface supérieure à 1000m2 dans le public et le privé. 

La mission d’Officency est de s’engager par contrat sur la performance énergétique du bâtiment tertiaire. Ils travaillent sur un système de commissioning et de sensibilisation, où ils vont s’engager sur un résultat en consommation énergétique final et rembourser la sur-consommation au client – ou partager la sous-consommation. En parlant de sensibilisation, IA Environnement a développé un MOOC (gratuit) sur l’amélioration énergétique des bâtiments tertiaires. Il permet de découvrir les enjeux et les outils de celle-ci et l’évolution du contexte réglementaire, tout en donnant des pistes d’actions pour aider les acteurs immobiliers à tracer une feuille de route.

Leur but est de simuler la réalité et une approche réelle (avec des personnes qui vont chauffer et ouvrir les fenêtres par exemple) avec 2 paramètres pour calculer les dérives. Par exemple les canicules ou une rigueur climatique qui justifient d’une consommation énergétique plus ou moins importante. La 2e variable est la sur-population d’un bâtiment par rapport aux estimations initiales.

En moyenne on peut espérer économiser 10 euros par m2 (dernière estimation faite en logement tertiaire). Le gros problème c’est que les travaux d’amélioration ne sont pas visés à long terme et donc on se retrouve avec parfois des coûts de 30% sur l’intégralité des aménagements faits au fil des années.

Beaucoup d’études environnementales sont réalisées pour cocher des cases, mais elles sont souvent inexploitées pour le consommateur final. La consommation énergétique d’un bâtiment doit aussi intéresser les futurs acheteurs de logements et devrait faire partie des critères d’achat par exemple.

De nouveaux acteurs sur le secteur – avec Solen

Chez Solen, nous avons décidé de travailler sur des problématiques qui ne sont pas réglementées actuellement, à savoir les questions d’ensoleillement et de luminosité, principalement sur des nouveaux logements et les nouvelles constructions. Il y a plus de 220.000 nouveaux logements construits tous les ans et notre objectif est que les usages d’aujourd’hui perdurent au sein de ces logements-là.

« Notre approche est très axée sur l’utilisateur du logement. L’ensoleillement et la luminosité du bien sont dans le top 3 des critères d’achat pour les français », indique Clément. Le parti pris sur la lumière naturelle a été fait, pour pouvoir calculer via un certificat le nombre d’heures d’ensoleillement direct et d’heures de lumière naturelle dans le logement (suffisamment pour ne pas avoir à se servir de lumière artificielle).

Leur objectif maintenant est d’agir en amont (donc en phase de montage et conception) et pouvoir accompagner les promoteurs (avec des bureaux d’étude) sur ces sujets-là : mieux positionner les pièces principales et leurs tailles, les fenêtres, les balcons… C’est normalement déjà pris en compte par les architectes, mais la startup Solen s’appuie sur beaucoup de données afin d’appuyer leurs décisions.

Depuis 6 mois, ils intègrent la notion de confort thermique d’été : calculer un nombre d’heures par mois où une pièce sera à plus de 27/28 degrés – qui est la référence pour la température de confort. L’idée est de pouvoir mesurer l’information et la retranscrire clairement pour l’utilisateur final. C’est LE nouveau sujet sur le secteur, surtout avec des problématiques observées pendant les dernières canicules en France.

Sur ce sujet, il n’y a pas encore de cadre réglementaire, mais les professionnels intègrent ces critères de plus en plus pour leurs projets. « Chez Solen, nous sommes convaincus que d’ici 15 ou 20 ans, aucun acheteur ne s’engagera avant d’avoir des informations précises sur ces sujets ».

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